De Woningmarkt 2022: Wat Is Nieuw En Voor U Van Belang?

Het jaar 2022 is nog maar enkele weken oud. Toch zijn er heel wat nieuwe regelgevingen die van kracht zijn. Bij Von Poll Real Estate vinden we het belangrijk dat onze kennis up to date is én delen we deze graag met u. Met dit artikel informeren wij u over vijf veranderingen binnen de woningmarkt die voor u van belang kunnen zijn. Leest u mee?

1. Ook in 2022 prijsstijging van koopwoningen verwacht
Afgelopen jaar stegen de huizenprijzen opnieuw flink: voor het derde kwartaal op een rij met zo’n 20%. De gemiddelde verkoopprijs voor een bestaande woning kwam eind vorig jaar uit op € 438.000, zo blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM. Voor een nieuwbouwwoning legden kopers gemiddeld € 466.000 neer. Het steeds geringere aanbod van koopwoningen speelt een rol in de almaar hogere huizenprijzen. In het geval van een hoge vraag en een laag aanbod stijgen de prijzen. In de coalitiegesprekken werd door de branchevereniging gepleit voor verschillende fiscale maatregelen. Het belasten van overwaarde was er één van, net als het versneld afschaffen van de hypotheekrenteaftrek en het belastingvrije schenken van € 100.000 door ouders aan kinderen (de zogenaamde jubel ton) per 2023. Aan de nieuwe minister voor Volkshuisvesting, Hugo de Jonge (CDA), de ondankbare – of wellicht juist dankbare – taak om prijsstijgingen te beteugelen en de toegankelijkheid van de woningmarkt voor iedereen te verbeteren..

2. Opkoopbescherming voor koopwoning met WOZ-waarde tot en met € 512.000
Vanaf 2022 is het voor gemeenten in Nederland mogelijk om te verbieden dat bestaande woningen worden verhuurd na de verkoop. In Amsterdam geldt deze opkoopbescherming voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met € 512.000 (ofwel middeldure prijsgrens), het verschilt namelijk per gemeente. Na aankoop mag de eigenaar de woning 4 jaar lang niet verhuren, uitzonderingen daargelaten. De nieuwe wettelijke mogelijkheid beschermt woningen in het goedkope en middeldure segment, welke nodig zijn voor starters en middeninkomens.

Met name voor de Gemeente Amsterdam is de opkoopbescherming een manier om het opkopen door beleggers tegen te gaan en starters meer kansen te bieden. Het wil de opkoopbescherming daarom zo snel mogelijk opnemen in de Amsterdamse Huisvestingsverordening (hier staan de belangrijkste regels over de Amsterdamse woningmarkt).

3. Verplicht energielabel en verduurzaming gebouwen
In het Klimaatakkoord staat dat in 2050 alle woningen en gebouwen aardgasvrij moeten zijn. Hieruit voortvloeiend trekt het kabinet € 1,5 miljard uit voor de verduurzaming van woningen en gebouwen. Van deze € 1,5 miljard gaat € 500 miljoen naar een nationaal isolatieprogramma voor huur- en koopwoningen. Naar de verduurzaming van maatschappelijke gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen en politiegebouwen gaat ruim € 500 miljoen.

Om verder en beter te verduurzamen is het als huizenbezitter vanaf 1 januari 2023 verplicht om energielabel C te voeren. Dit gaan – en moeten – gemeentes ook controleren. Start daarom liever nog gister dan vandaag met het verduurzamen van uw pand. Het kan zomaar zijn dat eisen in de nabije toekomst verder aangescherpt worden. Energiebesparende aanpassingen en verbeteringen die u kunt doen: investeren in de uitfasering van aardgas en triple glass. Hiermee bent u meteen al voorbereid op de volgende serie klimaateisen.

Eigenaren dienen een definitief label bij de start verkoop of verhuur te overhandigen aangezien makelaars zonder energielabel de woning niet mogen publiceren.

4. Verruiming tijdelijke verhuur gaat niet door
Eerder dit jaar ging de Tweede Kamer akkoord met een wetsontwerp om tijdelijke verhuur van woonruimte breder in te zetten. Dit wetsvoorstel stond toe dat tijdelijke huurcontracten één keer kon worden verlengd en dat bij verhuur van zelfstandige woonruimte de duur van ‘twee jaar of korter’ werd aangepast naar ‘drie jaar of korter’. De wet zou in werking treden per 1 januari 2022.

Officieel is het wetsvoorstel aangenomen. De Eerste Kamer uitte echter bezwaren tegen de verruiming van tijdelijke huurcontracten en heeft bij de Minister afgedwongen om deze toezegging terug te draaien. Daarvoor is een reparatiewet ingediend. Die stelt voor dat de wetgeving niet wordt doorgevoerd per 1 januari 2022. De huidige status van het niet doorgaan van de verruiming tijdelijke verhuur is inmiddels definitief.

5. Nieuwe NHG-grens naar € 355.000
Steeds meer mensen kopen een woning zonder het vangnet van NHG. Simpelweg doordat er steeds minder woningen onder de NHG-kostengrens te koop staan. De afgelopen jaren is die grens aanzienlijk gestegen: van € 290.000 in 2019 naar € 355.000 voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen in 2022. Voor woningen met energiebesparende voorzieningen ligt de kostengrens 6% hoger: € 376.300.

De NHG-grens wordt vastgesteld aan de hand van historische maandelijkse gemiddelde koopsommen. Toch zal het niet genoeg zijn om de gemiddelde koopwoning met NHG te kunnen kopen. Naar verwachting ligt de gemiddelde huizenprijs begin 2022 rond de € 400.000. Voor 2022 wordt de grens daarom gebaseerd op de afgelopen 27 maanden en vermeerderd met 4%. Hierdoor ontwikkelt de kostengrens zich gelijkmatiger én draagt het bij aan een stabielere woningmarkt.

Belangrijk om te weten: De nieuwe NHG-kostengrens kan nog gelden voor een woning die in 2021 wordt aangekocht. Zolang het bindend aanbod wordt uitgebracht na 1 januari 2022. De kostengrens geldt zowel voor aankopen als oversluiten. Het oversluiten van een lening zonder NHG naar een hypotheek met NHG is niet mogelijk indien de woningwaarde boven de kostengrens ligt. De borgtochtprovisie wordt in 2022 verlaagd van 0,7% naar 0,6 % over de hoogte van de hypotheek.