5 Vragen Bij Erfpacht. Ingewikkeld? Ja! Maar Wel Belangrijk!!

Sinds juli 2016 geeft de gemeente haar grond in eeuwigdurende erfpacht uit. Eeuwigdurende erfpacht betekent dat het erfpachtrecht een onbepaalde looptijd heeft en géén tijdvakken kent.

Dit is een grote verbetering ten opzichte van de originele voortdurende erfpacht omdat – nu de canonherziening – na afloop van een tijdvak vaak gepaard gaat met een enorme verhoging.

Met het nieuwe erfpachtstelsel verdwijnt die onzekerheid. Je krijgt als erfpachter namelijk de mogelijkheid om over te stappen op eeuwigdurende erfpacht. Jouw canon wordt dan nog maar één keer berekend: op basis van de grondwaarde van dat moment. Je kunt ervoor kiezen om de canon in één keer af te kopen of om jaarlijks een vast bedrag te betalen. Dat bedrag stijgt dan alleen mee met de inflatie en volgt niet meer de waarde van jouw huis. Wat dus wel het geval is met het oude stelsel.

Amsterdammers met een voortdurend erfpachtrecht hebben de mogelijkheid om hun recht om te zetten in eeuwigdurende erfpacht. Sterker nog, bij een gedane aanvraag voor 8 januari 2020 kan dat tegen zeer gunstige voorwaarden.  

Heb je de aanvraag ingediend, maar nog geen knoop doorgehakt over het wel of niet afkopen van de erfpacht? We nemen de mogelijkheden en onzekerheden omtrent erfpacht met je door!

1. Is overstappen verplicht?

Nee, als erfpachter hoef je niet over te stappen. Je kunt er ook voor kiezen om niet nu, maar pas later over te stappen. Jouw eeuwigdurende canon wordt vastgesteld op het moment dat je kiest, op basis van de WOZ-waarde en BSQ (buurt straat quote) die dan gelden. Dit zou aanzienlijk hoger uit kunnen vallen dan het aanbod op basis van bovengenoemde gunstige voorwaarden, maar dat is niet met zekerheid te zeggen. Uiteraard speelt ook jouw persoonlijke situatie een rol in deze besluitvorming.  We kunnen ons voorstellen dat je een sparringpartner zoekt voor dit ingewikkelde onderwerp: je moet binnenkort een keuze gaan maken. Wil je weten wat voor jou de beste optie zou zijn? Neem dan contact met ons op!

2. Welke keuzes heb ik?

Ondanks het ingewikkelde erfpachtsysteem heb je als huizenbezitter uiteindelijk onderaan de streep drie opties:

1. Erfpacht in één keer volledig afkopen: Je koopt de huidige en toekomstig erfpacht af zodat het voor altijd geregeld is.
2. De toekomstige canon vastklikken: je dient het huidige contract uit en legt nu al de canon vast voor de toekomst.
3. De toekomstige canon afkopen: je betaalt canon tot het einde van het huidige tijdvak en koopt de toekomstige erfpacht voor altijd af.

3. Wat voor invloed heeft dit op mijn hypotheek?

Hoe geldverstrekkers om zullen gaan met het nieuwe erfpachtstelsel is nog onduidelijk. Net als jij willen ook zij graag zekerheid. Loopt de erfpachtcanon van een huis bijna af op het moment van een aankoop? Dan kan een geldverstrekker het risico op een – mogelijk veel hogere – nieuwe canon door vertalen naar een – (veel) lagere – hypotheekverstrekking.

Met eeuwigdurende erfpacht is deze onzekerheid er niet meer. Wel zal bij een jaarlijkse erfpachtcanon het bedrag van de canon in mindering worden gebracht op de maximaal toelaatbare woonlast, waardoor je maximale hypotheek lager zal uitvallen.

4. Hoe maak ik een keuze die bij mij en mijn situatie past?

Welke keuze de beste is hangt vooral af van jouw financiële omstandigheden. Is het mogelijk om erfpacht eeuwigdurend af te kopen voor een relatief betaalbaar bedrag van 5.000 euro? Dan kan dat een aantrekkelijke optie zijn, zeker met de lage spaarrentes van dit moment.

Niet iedereen wil of kan dit betalen. De kans is groot dat veel erfpachters een hoger bedrag kwijt zullen zijn, ergens tussen de tien- en honderdduizend euro. Voor hen is afkopen wellicht geen optie. Daar komt bij dat de nieuwe canon pas geldt over 30 tot 40 jaar. De kans dat de huidige erfpachter dan al niet meer in het huis woont, is vrij groot.

Het overstappen op eeuwigdurende erfpacht waarbij de canon voor de toekomst wordt vastgelegd is dan een goed alternatief. Vergeet hierbij niet om rekening te houden met de notaris kosten! (ca. € 1.000,-) Toekomstige eigenaren krijgen hiermee meer zekerheid en het voordeel van de gunstige condities waardoor ze veel geld besparen. Iets dat bij zou kunnen dragen aan een hogere verkoopprijs.

5. Zie ik dat geld ooit nog terug?

Dat is de belangrijkste vraag: zien huizenbezitters die duizenden euro’s die ze kwijt zijn aan de afkoop van erfpacht terug in een hogere transactieprijs?

Met de grotere inzichtelijkheid ten aanzien van de erfpacht zou je bij grote verschillen de mogelijkheid voor het al dan niet overstappen tegen gunstige voorwaarden moeten terugzien in de prijs. Gezien de huidige markt zien we echter het verschil niet één op één terugvertaald in de verkoopprijs. Mensen zijn allang blij dat ze een huis kunnen kopen in Amsterdam en kijken daarom minder kritisch naar de erfpacht.  Of dat in de toekomst verandert, durven wij niet te zeggen, maar uit ervaring weten we wel dat tegen de tijd dat het erfpachtcontract afloopt en herziening van de erfpachtcanon eraan komt dit zeker een rol zal spelen bij de verkoop.

Wel durven wij met zekerheid te stellen dat de overstap naar eeuwigdurende erfpacht tegen gunstige condities, de relatief geringe investering van ca. € 1.000,- voor de nieuwe erfpachtakte bij de notaris, terugverdiend wordt bij de verkoop.

Conclusie

Bepalen of je de erfpacht wel of niet gaat afkopen is geen gemakkelijke keuze. De materie is ingewikkeld en het besluit kan voor iedereen anders uitpakken. Juist omdat je op een bepaald moment moet gaan kiezen – wel of niet afkopen – kunnen we ons voorstellen dat je hier graag met een expert over wil sparren.  Neem dan contact met ons op; we denken graag met je mee!

Persoonlijk advies van onze makelaars
Denk je eraan een huis te gaan kopen of verkopen? En wil je weten wat voor jou de beste tijd en strategie is? Neem dan contact op met onze makelaars voor een gratis kennismaking en advies. Dat kan makkelijk door een bericht te sturen naar info@von-poll.nl of te bellen naar 020-2159988.